Велика проблема українського ринку нерухомості — будувати за рахунок грошей інвестора. Сергій Кучер

Велика проблема українського ринку нерухомості — будувати за рахунок грошей інвестора. Сергій Кучер

Ринок нерухомості, переживши падіння купівельної активності в період карантину, починає поступово відновлюватись. Росте цікавість до ліквідних проектів, а з ним - і кількість угод. Про наслідки весняної турбулентності для економіки країни і забудовників у тому числі, прогнозах щодо цін на квартри і про майбутнє ринку девелопменту в інтрерв'ю для НВ розказав Сергій Кучер, генеральний директор компанії Edelburg Development.

 

Як масштабний локдаун, який пережила країна через епідемію коронавірусу, позначився на ринку нерухомості України?

 

Карантин вдарив по всіх без винятку сферах нашого життя. Бізнес зазнав збитків, масштаб яких на цей момент оцінити досить складно. Я переконаний, що такі країни як Україна, не повинні закриватися на карантин навіть за нинішньої ситуації, враховуючи економічні наслідки і ризики. Адже в Європі, де були дійсно жорсткі заходи з великими штрафами, люди сиділи вдома, а у нас карантин був швидше для галочки.

 

Ми просто вкотре вдарили по економіці і людям. Якщо вже і садити країну на самоізоляцію, то уряду необхідно було розробити великі соціальні заходи для підтримки людей і бізнесу. Про це потурбувалися у всьому світі, крім нас.

 

Ринок нерухомості в період карантину просто завмер. Хто б із забудовників не стверджував, що у нього все гаразд і були продажі, повірте мені, це була швидше бравада. Карантин — великий психологічний стрес для покупців.

 

Але тішить, що зараз ринок швидкими темпами оживає, стабілізується. Продажі практично повернулися на той рівень, який ми спостерігали до березня. Це ще раз доводить, що будівельна галузь є, була і, сподіваюся, буде тим самим локомотивом і драйвером української економіки, який дасть потужний поштовх до розвитку країні. Тому уряду варто підтримувати цей ринок, аби все працювало.

 

Які головні наслідки коронавірус і карантин матимуть для ринку первинної нерухомості?

 

Тут важливо відразу прояснити, що ринок ділиться на два великі сегменти — житлову і комерційну нерухомість. Так ось, за моїми спостереженнями, дуже насторожено інвестори і орендарі почали лояльніше ставитися до офісних і торгових об'єктів. За час карантину багато хто навчився купувати онлайн, а найголовніше — корпоративний сектор звик працювати віддалено.
 

 

На ринку офісів великий сегмент поглинали IT-компанії. І вони одними з перших усвідомили, що можна спокійно працювати з дому і не втрачати продуктивність. Тому просідання показників у сегменті, зокрема падіння орендних ставок, перегляд площ, ротація орендарів, я думаю, точно будуть.
 

 

Що стосується житла, від наслідків карантину передусім постраждають компанії, які не мають «жирового запасу», у кого немає грошової подушки, щоб себе утримувати. Я думаю, що влітку-восени нас чекає «крахопад» на ринку. Але водночас великим і системним компаніям не вигідно, щоб ринок трясло, тому станеться або злиття, або купівлі тих, хто не зумів вистояти в карантин. Я вже знаю про деякі подібні кейси. Проекти та перспективні ділянки будуть йти до девелоперів, у яких вдосталь фінансового запасу їх реалізувати.

 

Найгостріше питання зараз для покупця — чи будуть знижуватися ціни на нерухомість у зв’язку з наслідками карантину для ринку і країни загалом?

 

Чекати падіння цін — затія порожня і необґрунтована, враховуючи зростання цін на матеріали, будівельно-монтажні роботи, а також супутні витрати забудовників і інфляцію. Цінам просто нікуди знижуватися.

 

Карантин, на щастя, показав велику згуртованість гравців на ринку, ніхто не демпінгував і не знижував необґрунтовано вартість. Це не була картельна змова, просто всі зрозуміли, що потрібно робити в подібній ситуації.

 

Всі дивляться з великим оптимізмом у майбутнє. Насправді, ми очікували, що ринок відновиться мінімум до кінця року. Але він почав приходити до тями набагато раніше.

 

Проте, люди в карантин не поспішали до відділів продажів і притримували гроші, побоюючись потрапити в довгобуд. Як це позначилося на забудовниках?

 

Всі дивляться з великим оптимізмом у майбутнє. Насправді, ми очікували, що ринок відновиться мінімум до кінця року. Але він почав приходити до тями набагато раніше. Буквально ще місяць-два тому наші колеги заморожували перспективні проекти або робили їх «в ящик». Тобто готували документи і відкладали до кращих часів, а зараз знову все «розпакували» і починають запускати об'єкти.

 

За вашими оцінками, чи повернувся платоспроможний покупець на ринок?

 

Я не думаю, що нас чекає якийсь ажіотажний сплеск купівельної активності. З огляду на економічні наслідки для країни, відсотків 20−30% продажів ринок у загальній масі все-таки втратить.

 

Ми бачимо те, про що я неодноразово казав ще рік-два тому: відходить у минуле практика будувати за рахунок грошей інвестора і покупця. Девелопери все менше будуть жити з продажів. Це нормальна практика для всього світу, коли у забудовника є плече в 40−50% мінімум для старту успішного проекту. Єдиний нюанс, що за кордоном — це банківський кредит, а у нас особисті кошти, що не завжди правильно. Адже так набагато більше ризиків не впоратися з навантаженням, якщо у забудовника недостатньо коштів, немає досвіду або проект неліквідний.

 

Чи загострить ситуація в цьому році конкуренцію серед гравців?

 

Конкуренція на нашому ринку, мабуть, одна з найвищих. Надалі вона лише зростатиме, що тільки на руку покупцеві. Адже якість проектів, інфраструктури, житлового середовища буде вдосконалюватися. Якщо у нас в економі з’являться хоча б візуально схожі на бізнес-клас будівлі з панорамними вікнами і нетривіальною архітектурою — це вже вагомий плюс.

 

Будьмо чесними: девелопери в економ-сегменті все одно будуть продавати більше цукерку, звертати увагу на зовнішні ознаки проекту. Щодо якості, на жаль, все одно будуть питання. Я не вірю, що забудовник буде готовий витрачати більше на ЖК економ-класу, ніж витрачав раніше. Просто це буде естетичніше, красивіше, яскравіше.

 

Як ви думаєте, оголошена президентом доступна іпотека під 10% можлива до кінця року? Адже вона б могла збільшити попит і дати стимул ринку.

 

Я не вірю в іпотеку під 10%. Думаю, що ні в цьому році, ні навіть у наступному вона не з’явиться. Зрозумійте мене правильно, питання дешевих кредитів на житло не такий просте, як здається. Ситуація зі збором до бюджету плачевна, до того ж стан економіки після карантину складний. Подивіться, що відбувається з кредитами МВФ: вимоги дуже жорсткі, грошей багато не дають і навряд чи це зміниться. Думаю, нас будуть тримати на межі дефолту. Західним партнерам, зрозуміло, не вигідно, щоб ми пішли в дефолт, але грошей особливо не буде. Як наслідок, будуть скорочуватися бюджетні програми, збільшуватися комунальні тарифи.

 

Беручи до уваги безліч цих факторів і змінних, я впевнений, що іпотека в Україні може запрацювати лише з приходом великого західного капіталу. І такі кредити на житло мають бути під 5—6%. Тому що 10% іпотека, навіть якщо вона якимось дивом з’явиться, не матиме популярність серед покупців.

 

А проект реновації застарілого житла в Києві, про який у недавньому інтерв'ю згадав мер, має шанс на життя в 2020? Цей напрям взагалі цікавий забудовникам і чому?

 

Можу сказати, що Edelburg Development навряд чи братиме участь у подібних проектах. На цей момент не бачу там економіки і математики, яка могла б зацікавити мене як забудовника.

 

Якщо говорити відверто, щоб процес реновації в нашій країні нарешті запустити, потрібно змінювати законодавчу базу як мінімум у трьох кодексах — земельний, податковий і житловий.

 

Добре, звичайно, що у мера є розуміння проблеми застарілого житла. Але тут мало усвідомлювати і декларувати наміри. Потрібна державна програма, зміни в нормативно-правових актах і після цього, запускати пілотні проекти.

 

Як і раніше, ринок житлової нерухомості досить привабливий для інвестора. Люди в умовах відсутності фондового ринку і високого ступеня недовіри до банківської системи розглядають нерухомість як надійну форму заощадження власного капіталу.

 

Останнім часом ми все більше чуємо, як псевдоактівісти атакують девелоперів. Які ризики для будівельної галузі несуть проплачені мітинги і як з ними боротися на державному рівні?

 

Питання «як з ними боротися», насправді, зараз найскладніше, бо це парафія не забудовників, а правоохоронних органів, які, на жаль, не працюють. І не діють вони з багатьох причин, серед яких факт збезчещеного мундира і небажання втручатися в так звані цивільні протистояння, мабуть, є найпоширенішими. Однак, коли приходять активісти і просто псують майно, це звичайна кримінальна дія, а не громадянське протистояння.

 

Ось до нас, наприклад, періодично заходять. Я їх усіх особисто знаю, з кожним спілкуюся, всі знають мою позицію прекрасно — не платив і платити не буду. Повірте мені, якби їм перестали всі дружно платити, думаю, кількість випадків зменшилася б.

 

У нашому випадку нальоти активістів мають замовний характер: їм просто ці дії оплачують. Навіть більше, іноді навіть попереджають: «Вибач, ми прийдемо до тебе завтра, тому що заплатили».

 

А інші погоджуються на відкати тому, що часто здається легше заплатити, щоб пішли, не псували техніку і дали спокійно будувати. Адже всі ці акції протесту та інші «активності» розхитують ситуацію навколо будівництва і відлякують клієнта. Покупець у нас, будьмо відвертими, часто потрапляє під вплив інформаційних атак, втрачається від кількості джерел інформації і не знає, кому вірити.

 

Тут важливо пояснювати покупцеві, що ось є такий чистий вид рейдерства, від якого не застрахований на ринку нерухомості жоден забудовник. Показувати документи, динаміку будівництва, відповідати відкрито на питання і бути гранично чесним з людьми.

 

Як ви оцінюєте перспективи ринку девелопменту?

 

Думаю, в 2021 році ринок буде десь плюс-мінус у тому стані, до якого ми прийдемо в вересні. До середини наступного року стане ясно, що нас чекає в довгостроковій перспективі — падіння або підйом. Це залежатиме від загальноекономічної складової і від геополітичного вектора розвитку країни.

 

Як і раніше, ринок житлової нерухомості досить привабливий для інвестора. Люди в умовах відсутності фондового ринку і високого ступеня недовіри до банківської системи, розглядають нерухомість як надійну форму заощадження власного капіталу. Ба більше, нерухомість дозволяє не тільки зберегти капітал, а й примножити. Заробити можна на перепродажі квартири або використовувати її як орендний актив.

 

Автор — Вікторія Берещак.

18.06.2020