Большая проблема украинского рынка недвижимости — строить за счет денег инвестора. Сергей Кучер

Рынок недвижимости, пережив падение покупательской активности в период карантина, начинает постепенно восстанавливаться. Растет интерес к ликвидным проектам, а с ним - и число сделок. О последствиях весенней турбулентности для экономики страны и застройщиков в частности, прогнозах по ценам на квартиры и будущем рынка девелопмента в интервью НВ рассказал Сергей Кучер, генеральный директор компании Edelburg Development.

Как масштабный локдаун, который пережила страна из-за эпидемии коронавируса, сказался на рынке недвижимости Украины?

Карантин ударил по всех без исключения сферах нашей жизни. Бизнес понес убытки, масштаб которых на данный момент оценить достаточно сложно. Я убежден, что такие страны как Украина, не должны закрываться на карантин даже при нынешней ситуации, учитывая экономические последствия и риски. Ведь в Европе, где были действительно жесткие меры с большими штрафами, люди сидели дома, а у нас карантин был скорее для галочки.

Мы просто в очередной раз ударили по экономике и людям. Если уже и сажать страну на самоизоляцию, то правительству необходимо было разработать большие социальные меры для поддержки людей и бизнеса. Об этом побеспокоились во всем мире, кроме нас.

Рынок недвижимости в период карантина просто замер. Кто бы из застройщиков не утверждал, что у него все в порядке и были продажи, поверьте мне, это была скорее бравада. Карантин — большой психологический стресс для покупателей.

Но радует, что сейчас рынок быстрыми темпами оживает, стабилизируется. Продажи практически вернулись на тот уровень, который мы наблюдали до марта. Это еще раз доказывает, что строительная отрасль есть, была и, надеюсь, будет тем самым локомотивом и драйвером украинской экономики, который даст мощный толчок к развитию стране. Поэтому правительству стоит поддерживать этот рынок, чтобы все работало.

Какие главные последствия коронавирус и карантин будет иметь для рынка первичной недвижимости?

Здесь важно сразу прояснить, что рынок делится на два больших сегмента — жилую и коммерческую недвижимость. Так вот, по моим наблюдениям, очень настороженно инвесторы и арендаторы стали относиться к офисным и торговым объектам. За время карантина многие научились покупать онлайн, а самое главное — корпоративный сектор привык работать удаленно.

На рынке офисов большой сегмент поглощали IT-компании. И они одними из первых осознали, что можно спокойно работать из дома и не терять продуктивность. Поэтому проседание показателей в сегменте, в частности падение арендных ставок, пересмотр площадей, ротация арендаторов, я думаю, точно будут.

Что касается жилья, от последствий карантина в первую очередь пострадают компании, которые не имеют «жирового запаса», у кого нет денежной подушки, чтобы себя содержать. Я думаю, что летом-осенью нас ждет «крахопад» на рынке. Но при этом большим и системным компаниям не выгодно, чтобы рынок трясло, поэтому произойдет либо слияние, либо покупки тех, кто не сумел выстоять в карантин. Я уже знаю о некоторых подобных кейсах. Проекты и перспективные участки будут уходить к девелоперам, у которых достаточно финансового запаса их реализовать.

Самый острый вопрос сейчас для покупателя — будут ли снижаться цены на недвижимость в связи с последствиями карантина для рынка и страны в целом?

Ждать падения цен — затея пустая и необоснованная, учитывая рост цен на материалы, строительно-монтажные работы, а также сопутствующие траты застройщиков и инфляцию. Ценам просто некуда снижаться.

Карантин, к счастью, показал большую сплоченность игроков на рынке, никто не демпинговал и не снижал необоснованно стоимость. Это не был картельный сговор, просто все поняли, что нужно делать в подобной ситуации.

Все смотрят с большим оптимизмом в будущее. На самом деле, мы ожидали, что рынок восстановится минимум к концу года. Но он начал приходить в себя гораздо раньше.

Тем не менее, люди в карантин не спешили в отделы продаж и придерживали деньги, опасаясь попасть в долгострой. Как это сказалось на застройщиках?

Все смотрят с большим оптимизмом в будущее. На самом деле, мы ожидали, что рынок восстановится минимум к концу года. Но он начал приходить в себя гораздо раньше. Буквально еще месяц-два назад наши коллеги замораживали перспективные проекты или делали их «в ящик». То есть готовили документы и откладывали до лучших времен, а сейчас опять все «распаковали» и начинают запускать объекты.

По вашим оценкам, вернулся ли платежеспособный покупатель на рынок?

Я не думаю, что нас ждет какой-то ажиотажный всплеск покупательской активности. Учитывая экономические последствия для страны, 20−30% продаж рынок в общей массе все-таки потеряет.

Мы видим то, о чем я неоднократно говорил еще год-два назад: уходит в прошлое практика строить за счет денег инвестора и покупателя. Девелоперы все меньше будут жить с продаж. Это нормальная практика для всего мира, когда у застройщика есть плечо в 40−50% минимум для старта успешного проекта. Единственный нюанс, что за границей — это банковский кредит, а у нас личные средства, что не всегда правильно. Ведь так гораздо больше рисков не справиться с нагрузкой, если у застройщика недостаточно средств, нет опыта или проект неликвидный.

Обострит ли ситуация в этом году конкуренцию среди игроков?

Конкуренция на нашем рынке, пожалуй, одна из самых высоких. В последствии она будет лишь расти, что только на руку покупателю. Ведь качество проектов, инфраструктуры, жилой среды будет совершенствоваться. Если у нас в экономе появятся хотя бы визуально похожие на бизнес-класс здания с панорамными окнами и нетривиальной архитектурой — это уже весомый плюс.

Давайте будем честны: девелоперы в эконом-сегменте все равно будут продавать больше конфетку, обращать внимание на внешние признаки проекта. По качеству, к сожалению, все равно будут вопросы. Я не верю, что застройщик будет готов тратить больше на ЖК эконом-класса, чем тратил раньше. Просто это будет более эстетично, красивее, ярче.

Как вы думаете, объявленная президентом доступная ипотека под 10% возможна к концу года? Ведь она бы могла увеличить спрос и дать стимул рынку.

Я не верю в ипотеку под 10%. Думаю, что ни в этом году, ни даже в следующем она не появится. Поймите меня правильно, вопрос дешевых кредитов на жилье не так прост, как кажется. Ситуация со сбором в бюджет плачевная, к тому же состояние экономики после карантина сложное. Посмотрите, что происходит с кредитами МВФ: требования очень жесткие, денег много не дают и вряд ли это изменится. Думаю, нас будут держать на грани дефолта. Западным партнерам, разумеется, не выгодно, чтобы мы ушли в дефолт, но денег особо не будет. Как следствие, будут сокращаться бюджетные программы, увеличиваться коммунальные тарифы.

Принимая во внимание множество этих факторов и переменных, я уверен, что ипотека в Украине может заработать лишь с приходом большого западного капитала. И такие кредиты на жилье должны быть под 5−6%. Потому что 10% ипотека, даже если она каким-то чудом появится, не будет пользоваться популярностью среди покупателей.

А проект реновации устаревшего жилья в Киеве, о котором в недавнем интервью вспомнил мэр, имеет шанс на жизнь в 2020? Это направление вообще интересно застройщикам и почему?

Могу сказать, что Edelburg Development вряд ли будет принимать участие в подобных проектах. На данный момент не вижу там экономики и математики, которая могла бы заинтересовать меня как застройщика.

Если говорить откровенно, чтобы процесс реновации в нашей стране наконец запустить, нужно менять законодательную базу как минимум в трех кодексах — земельный, налоговый и жилищный.

Хорошо, конечно, что у мэра есть понимание проблемы устаревшего жилья. Но здесь мало осознавать и декларировать намерения. Нужна государственная программа, изменения в нормативно-правовых актах и после этого, запускать пилотные проекты.

В последнее время мы все больше слышим, как псевдоактивисты атакуют девелоперов. Какие риски для строительной отрасли несут проплаченные митинги и как с ними бороться на государственном уровне?

Вопрос «как с ними бороться», на самом деле, сейчас самый сложный, потому что это удел не застройщиков, а правоохранительных органов, которые, к сожалению, не работают. И бездействуют они по многим причинам, среди которых факт обесчещенного мундира и нежелания вмешиваться в так называемые гражданские противостояния, пожалуй, являются самыми распространенными. Однако, когда приходят активисты и просто портят имущество, это обыкновенное уголовно наказуемое действие, а не гражданское противостояние.

Вот к нам, к примеру, периодически захаживают. Я их всех лично знаю, с каждым общаюсь, все знают мою позицию прекрасно — не платил и платить не буду. Поверьте мне, если бы им перестали все дружно платить, думаю, число случаев уменьшилось.

В нашем случае налеты активистов имеют заказной характер: им просто эти действия оплачивают. Мало того, иногда даже предупреждают: «Извини, мы придем к тебе завтра, потому что заплатили».

А другие соглашаются на откаты потому, что часто кажется легче заплатить, чтобы ушли, не портили технику и дали спокойно строить. Ведь все эти акции протеста и прочие «активности» раскачивают ситуацию вокруг стройки и отпугивают клиента. Покупатель у нас, будем откровенны, часто попадает под воздействие информационных атак, теряется от количества источников информации и не знает, кому верить.

Тут важно объяснять покупателю, что вот есть такой чистый вид рейдерства, от которого не застрахован на рынке недвижимости ни один застройщик. Показывать документы, динамику строительства, отвечать открыто на вопросы и быть предельно честным с людьми.

Как вы оцениваете перспективы рынка девелопмента?

Думаю, в 2021 году рынок будет где-то плюс-минус в том состоянии, к которому мы придем в сентябре. К середине следующего года станет ясно, что нас ждет в долгосрочной перспективе — падение или подъем. Это будет зависеть от общеэкономической составляющей и от геополитического вектора развития страны.

Как и раньше, рынок жилой недвижимости достаточно привлекателен для инвестора. Люди в условиях отсутствия фондового рынка и высокой степени недоверия к банковской системе, рассматривают недвижимость как надежную форму сбережения собственного капитала. Мало того, недвижимость позволяет не только сохранить капитал, но и приумножить. Заработать можно на перепродаже квартиры или использовать ее как арендный актив.

Автор — Виктория Берещак.

18.06.2020