Почему цены на квартиры не будут снижаться? Рассказываем о ситуации на рынке недвижимости

Как вы оцениваете состояние рынка новостроек Киева к осени 2020 года? Спрос восстановлен?

Первое полугодие, стоит признать, стало сложным периодом и испытанием для рынка недвижимости. Главные вызовы, конечно же, были связаны с пандемией и последствиями масштабного локдауна, который мы пережили. На данный момент к ним прибавились еще и сложности, связанные с непростым временем перед выборами, когда строительная отрасль является идеальным поприщем для политтехнологов, чтобы кандидатам зарабатывать политические баллы от электората, создавая видимость так называемой борьбы за справедливость.

Если смотреть на покупательскую активность, то в первой декаде года нам было грех жаловаться. Показатели продаж были отличные, все делали ставки на то, что 2020 станет продуктивным и успешным для рынка первичной недвижимости. Но затем грянула пандемия, и случился закономерный обвал спроса. Покупатель занял выжидательную позицию и внимательно наблюдал за рынком: хотел разобраться и понять, кто же выстоит.

Хочу отметить, что наша компания была в числе тех застройщиков, кто ни на день не останавливал работы на своих площадках. И уже к июлю мы сумели восстановить значительную часть спроса.

А что касается продаж — покупатель сейчас готов инвестировать в недвижимость?

Мы видим, что на сегодняшний день инвестиции в недвижимость воспринимаются как реальный и действенный механизм сохранения капитала от инфляции с дальнейшей капитализацией. Это более понятный инструмент для наших граждан.

Могу с уверенностью сказать, что люди демонстрируют свою готовность реальными сделками. Август был очень удачным месяцем для нашей компании, мы работали с отложенным спросом и активно подписывали договора. В сентябре спрос никуда не делся, напротив лишь усилился. Покупают недвижимость абсолютно во всех сегментах: хорошо продается и комфорт- и бизнес-класс.

Но во всех сегментах продажи с котлована сегодня идут намного хуже, чем раньше. Покупатель стремится обезопасить себя от рисков долгостроя и готов инвестировать в объект на более высокой стадии готовности. Поэтому те застройщики, которые строят исключительно за счет денег с продаж, рискуют остаться ни с чем. Эта финансовая модель себя просто изжила. Edelburg Development не начинает строить ни один объект, пока у нас нет хотя бы 50−60% от общей сметы.

В портфеле Edelburg Development, помимо жилой недвижимости, есть несколько офисных объектов. Как эти проекты развиваются сейчас?

У нас есть и офисная, и торгово-офисная недвижимость. Некоторые объекты мы уже построили, часть — на этапе строительства. В обоих случаях мы фиксируем повышенный спрос со стороны потенциальных арендаторов. У объектов коммерческой недвижимости есть большой потенциал, если правильно подобрана концепция, продумано позиционирование и ценность, которую ты несешь для арендаторов и посетителей.

Ни в одном из своих проектов мы не гонимся за метражами и не стремимся построить и продать как можно больше. Наши проекты всегда эргономичны, удобны и заточены под потребности конечного потребителя. Возьмем, к примеру, ТРЦ Cherry Mall в Вишневом — с кинотеатром, спортклубом с бассейнами, детским центром и фуд-ритейлом. Укомплектовав его якорными арендаторами, мы существенно улучшили инфраструктуру города в целом.

Сейчас мы также строим на ул. Нижний Вал торгово-офисный центр, где будет 6 тыс. кв. м. торговых площадей и 9 тыс. кв. м. офисных пространств. В планах через год ввести объект в эксплуатацию.

Многие аналитики всерьез прогнозируют закат эпохи традиционных офисов и падение интереса главной целевой аудитории — корпоративного сегмента. Не боитесь подобного сценария?

Думаю, работу из офиса рано списывать со счетов. Однако нас ждет переформатирование традиционных офисов: поиск оптимального соотношения рабочих и общественных зон, гибкие пространства, возможно, часть традиционных офисов перейдут в сегмент коворкингов.

На данный момент нехватка офисных помещений в Киеве никуда не делась. Думаю, еще от 500 тыс. кв. м до 1 млн кв. м таких помещений столица может поглотить.

Посудите сами: до карантина на Подоле вакантность по офисах была максимум 5%, все локации были либо заняты, либо же много встроенных помещений, которые вообще не соответствовали ожиданиям крупных арендаторов.

Спрос в несколько раз превышал предложения, и после карантина он никуда не делся. Как показала практика, не все сотрудники могут справиться с работой на удаленке. Как результат — снижение производительности, что влияет и на личные, и на общие результаты.

Этот год, помимо пандемии, знаменателен и местными выборами, которые запланированы на конец осени. Предвыборная гонка как-то сказывается на рынке недвижимости?

Большинство застройщиков из-за предвыборной лихорадки повременили со стартами проектов, отложив их на период после выборов, чтобы не привлекать лишнего внимания желающих попиариться. Мы вот тоже полностью подготовили проектную документацию по двум объектам и придерживаем их на два месяца, пока не пройдут выборы.

Коронавирус, выборы, безусловно, серьезный вызов для строительной отрасли, однако у нас есть не менее насущные проблемы. Скажем, реформа Государственной архитектурно-строительной инспекции. Как это сказывается на рынке в целом и работе вашей компании в частности?

На самом деле, оценить реформу на данном этапе просто невозможно, ведь еще нет никаких результатов. Сказать, что развитие рынка застопорилось из-за этих преобразований, я не могу: и выдача разрешительной документации, и ввод построенных домов в эксплуатацию происходят по старым органам. Реформа в процессе, а застройщики только в ожиданиях изменений.

Что нужно, чтобы быть успешным девелопером и повысить интерес к своему проекту сегодня? Какие проекты на данном этапе пользуются особым спросом у покупателей?

Для начала важно самому себе ответить на вопрос, что ты продаешь и определиться с концептом объекта. Мы стремимся в своих проектах создавать комфортную, продуманную и эргономичную среду для жизни, где есть синергия разных функций.

Мы стремимся создавать камерные, функциональные ЖК не только в бизнес-классе, но и в комфорте.

Объясню на примере ЖК Edelweiss House: человек может жить, работать, отдыхать, водить ребенка в детский садик в пределах пространства комплекса. Это такая продуманная экосистема, где есть вся инфраструктура. У него будет 700 кв. м зонированного лобби, комната для охраны, консьерж-сервис, инфраструктурные и торговые объекты. В составе ЖК будет и бизнес-центр Edelweiss, общей площадью 6 тыс. кв. м, полностью автономный от жилой части комплекса.

Мы стремимся создавать камерные, функциональные ЖК не только в бизнес-классе, но и в комфорте. Например, в Wellspring в центре Вишневого предусмотрели внутреннюю развитую инфраструктуру, позаботились о паркинге, местах общего пользования и публичных пространствах. Это все для того, чтобы человек мог чувствовать себя дома не только в стенах квартиры, а и за ее пределами. На данный момент по первой очереди ЖК реализовано порядка 60% квартир, а с 1 октября мы начинаем продажи второй очереди.

Какие перспективные направления вы видите на отечественном рынке недвижимости? В какие сегменты, форматы, локации будете инвестировать?

Как я уже говорил, мы на низком старте сразу с двумя проектами в жилом сегменте, о которых готовы рассказать подробнее уже в ближайшее время. Первый — объект комфорт-класса для пострадавших инвесторов «Элита-Центр». Это очень значимый, социальный кейс для нашей компании. Пакет разрешительных документов собран, мы готовы с 1 ноября приступить к работе на площадке.

Второй объект — Пятый квартал Home & Park, который мы будем реализовывать совместно с компанией Perfect Group. Более того, у нас достаточно амбициозные планы на сегмент коммерческой недвижимости. Мы подали документы на получение лицензии международной организации World Trade Center. Для Украины это исторически значимый момент. Потому как во всех развитых странах есть ассоциация, которая помогает развиваться бизнесу. Фактически мы открываем возможность для малого и среднего сегмента работать с международными компаниями — это 330 города в 90 странах. Наш БЦ на Вознесенском спуске станет своего рода хабом для международных компаний, которым будет предложена гибкая бизнес-среда для беспрепятственной работы у нас в стране, высококонкурентные условия сотрудничества, а также возможность оказания юридических и консалтинговых услуг.

Давайте немного в целом о рынке. 2020-й войдет в историю еще и как год активного продавливания ипотеки. По крайней мере, о ней много говорят, включая первые лица государства. Как считаете, у нас есть массовые доступные кредиты на жилье?

Мне кажется, сегодня ипотека в Украине скорее о вторичном, нежели о первичном рынке. И если говорить начистоту, доступной и массовой ее вряд ли можно назвать. Потому что процент все еще остается высоким, первоначальный взнос — 30−40% от стоимости квартиры, а со второго года ставка по кредиту и вовсе плавающая — она может достигать 15−17% в среднем.

Ипотека, безусловно, может стать мощным драйвером рынка, но девелоперы уже приспособились жить без нее. Они начали давать покупателю уникальные предложения по рассрочке на большой срок — от 3 до 5 лет без увеличения стоимости и роста процентов, с минимальным первым взносом. Клиенту это намного выгоднее и удобнее, чем брать кредит в банке.

И напоследок давайте ответим на самый часто задаваемый вопрос покупателями: будут ли падать цены на новостройки и когда?

У меня на этот вопрос всегда возникает ответный: куда они могут упасть? Какой здравомыслящий застройщик начнет строить и продавать себе в минус? Чтобы все упало, рынок должен абсолютно остановиться. Да, в кризис 2008-го было падение цен, но тогда и квартиры стоили в три-пять раз дороже, а строились условно за те же $600. Так вот эта несправедливая рентабельность, я уверен, и преподнесла рынку урок.

Ценовая политика сегодня, на самом деле, достигла своего дна. При средней стоимости в комфорт-классе от 18 до 21 тыс. грн/кв.м минимальная себестоимость, которая может получиться, это 15−16 тыс. грн. Заработок в 3−4 тыс. грн или 20% - это тот максимум девелоперской рентабельности, которую можно себе позволить. Учитывая, что проект строится 3−4 года, все компании работают с минимальной рентабельностью. Ниже этой цены просто быть не может. Поэтому сейчас, я уверен, самое благоприятное время, чтобы инвестировать в недвижимость. Девелоперы свои аппетиты умерили, приспособились к реалиям рынка и подстроились под спрос.

Автор: Виктория Берещак

06.10.2020