Das große Problem des ukrainischen Immobilienmarktes besteht darin, dass es auf Rechnung von Investoren gebaut wird. Sergey Kucher

Das große Problem des ukrainischen Immobilienmarktes besteht darin, dass es auf Rechnung von Investoren gebaut wird. Sergey Kucher

Der Immobilienmarkt, nachdem er während der Quarantäne einen Rückgang der Verbraucheraktivität erlebt hat, beginnt sich allmählich zu erholen. Es steigt das Interesse an liquiden Projekten und damit wächst auch die Zahl der Geschäfte. Sergey Kucher, CEO des Unternehmens Edelburg Development, sprach in einem Interview mit NV über die Folgen der Frühjahrsturbulenzen für die Wirtschaft des Landes und insbesondere für die Immobilienentwickler, über die Prognosen für die Wohnungspreise und die Zukunft des Immobilienentwicklungsmarktes.

 

Wie hat sich das groß angelegte Lockdown, die das Land aufgrund der Coronavirus-Epidemie erlebt hat, auf den ukrainischen Immobilienmarkt ausgewirkt?

 

Von der Quarantäne wurden ausnahmslos alle Bereiche unseres Lebens betroffen. Die Wirtschaft erlitt Verluste, deren Ausmaß derzeit recht schwer einzuschätzen ist. Ich bin überzeugt, dass solche Länder wie die Ukraine angesichts der wirtschaftlichen Folgen und Risiken sogar in der gegenwärtigen Situation nicht unter Quarantäne gestellt werden sollten. Denn in Europa, wo es wirklich harte Maßnahmen mit hohen Geldstrafen gab, saßen die Leute zu Hause, und unsere Quarantäne war eher des Scheins halber.

 

Der Immobilienmarkt fror während der Quarantänezeit einfach ein. Was auch immer einige Immobilienentwickler behaupteten, dass bei ihnen alles in Ordnung sei und es Umsätze gab, glauben Sie mir: Es war eher Bravour. Die Quarantäne ist eine große psychische Belastung für die Käufer.

 

Aber ich bin froh, dass der Markt jetzt schnell wieder lebendig wird und sich stabilisiert. Die Umsätze sind fast auf das Niveau zurückgekehrt, das wir bis März beobachtet haben. Dies beweist einmal mehr, dass die Bauindustrie die Lokomotive und der Treiber der ukrainischen Wirtschaft war, ist und hoffentlich bleibt, was einen starken Impuls für die Entwicklung des Landes geben wird. Daher sollte die Regierung diesen Markt unterstützen, damit alles funktioniert.

 

Was sind die Hauptfolgen von COVID-19 und der Quarantäne für den Neubauimmobilienmarkt?

 

Es ist wichtig, sofort zu verdeutlichen, dass der Markt in zwei große Segmente – Wohn- und Gewerbeimmobilien – unterteilt ist. Nach meinen Beobachtungen wurden daher sowohl die Investoren als auch die Mieter sehr vorsichtig bezüglich der Büro- und Einzelhandelsobjekte. Während der Quarantäne haben es viele gelernt, Käufe online zu tätigen, und vor allem hat sich der Unternehmenssektor daran gewöhnt, im Fernmodus zu arbeiten.

 

Auf dem Büroimmobilienmarkt wurde ein großes Segment von IT-Unternehmen übernommen. Und sie gehörten zu den Ersten, die es erkannt haben, dass man ruhig von zu Hause aus arbeiten kann und dabei die Arbeitsproduktivität nicht zurückgeht. Daher denke ich, dass es definitiv zum Absinken der Indikatoren in dem Segment, insbesondere zum Rückgang der Mietpreise, zu einer Revision der Flächen, zur Rotation der Mieter kommen wird.

 

Was den Wohnungssektor angeht, werden in erster Linie die Unternehmen an den Folgen der Quarantäne leiden, die über keine „Fettpolster“, d. h. kein Geldpolster zur Selbstversorgung verfügen. Ich glaube, dass wir im Sommer und Herbst einen „Crash“ auf dem Markt erleben werden. Dabei sind große und systemische Unternehmen nicht daran interessiert, dass den Markt bebt, so dass es entweder zu Fusionen kommt oder diejenigen aufgekauft werden, die der Quarantäne nicht standhalten konnten. Einige solche Fälle sind mir bereits bekannt. Projekte und vielversprechende Grundstücke werden an die Immobilienentwickler gehen, die über ausreichende finanzielle Reserven für deren Verwertung verfügen.

 

Ist nach Ihren Schätzungen der zahlungskräftige Kunde auf den Markt zurückgekehrt?

 

Ich glaube nicht, dass wir mit einem boomenden Anstieg der Kundenaktivität rechnen können. Angesichts der wirtschaftlichen Folgen für das Land wird der Markt in der Gesamtmasse gleichwohl 20-30% des Umsatzes verlieren.

 

Wir sehen das, was ich noch vor ein oder zwei Jahren immer wieder gesagt habe: Die Praxis, auf Rechnung von Investoren und Kunden zu bauen, wird der Vergangenheit angehören. Die Immobilienentwickler werden immer weniger vom Verkauf leben. Das ist auf der ganzen Welt üblich, dass der Immobilienentwickler einen Grundstock von mindestens 40-50% hat, um ein erfolgreiches Projekt zu starten. Die einzige Nuance besteht darin, dass es im Ausland ein Bankdarlehen ist, und wir setzen persönliche Mittel ein, was nicht immer richtig ist. Denn damit erhöht sich die Zahl von Risiken, der Last nicht Herr werden zu können, wenn der Entwickler nicht über genug Geld, keine Erfahrung verfügt oder das Projekt illiquide ist.

 

Wird die Situation in diesem Jahr den Wettbewerb unter den Playern verschärfen?

 

Der Wettbewerb auf unserem Markt ist vielleicht einer der höchsten. Künftig wird er sich nur zuspitzen, wovon vor allem der Kunde profitiert, denn die Qualität der Projekte, der Infrastruktur und des Wohnumfelds besser wird. Wenn es bei uns im Economy-Segment die Bauten mit Panoramafenstern und nicht trivialer Architektur geben wird, die den Gebäuden der Business-Klasse zumindest optisch ähnlich sind, wäre das bereits ein gewichtiger Vorteil.

 

Seien wir ehrlich: Die Immobilienentwickler im Economy-Segment werden sowieso eher Bonbons verkaufen, mehr auf das Äußere des Projekts achten, wobei es in Bezug auf die Qualität leider immer noch Fragen geben wird. Ich glaube nicht, dass ein Immobilienentwickler bereit sein wird, für eine Wohnanlage der Economy-Klasse mehr auszugeben, als er zuvor ausgegeben hat. Es wird einfach ästhetischer, schöner und poppiger sein.

 

Sind Sie der Auffassung, dass die vom Präsidenten angekündigte erschwingliche Hypothekendarlehen zu 10% Jahreszins bis Ende des Jahres möglich sind? Immerhin könnten sie die Nachfrage ankurbeln und dem Markt einen Schub geben.

 

Ich glaube nicht an eine Hypothek zu 10%. Ich denke, dass es weder in diesem noch im nächsten Jahr dazu kommt. Verstehen Sie mich nicht falsch, die Frage nach billigen Wohnungsbaudarlehen ist nicht so einfach, wie es scheint. Die Situation mit den Haushaltseinnahmen ist kläglich, die prekäre Wirtschaftslage nach der Quarantäne kommt noch erschwerend hinzu. Schauen Sie, was mit IWF-Krediten passiert: Die Anforderungen sind sehr streng, man gibt nicht sehr viel Geld, und es ist kaum wahrscheinlich, dass sich die Situation grundlegend ändert. Ich denke, wir werden uns am Rande der Zahlungsunfähigkeit gehalten. Westliche Partner haben natürlich kein Interesse daran, das wir pleitegehen, aber übermäßig viel Geld wird es nicht geben. Infolgedessen werden die Haushaltsprogramme gekürzt und die Tarife für Versorgungsleistungen steigen.

 

Angesichts vieler dieser Faktoren und Variablen bin ich sicher, dass ein System der Hypothekendarlehen in der Ukraine erst mit dem Aufkommen des westlichen Großkapitals in Gang kommen kann. Und solche Wohnungsbaudarlehen sollten zum Jahreszins von 5-6% gewährt werden. Denn ein Hypothekendarlehen zu 10%, selbst wenn es wie durch ein Wunder in Erscheinung kommt, bei Käufern nicht sonderlich beliebt sein werden.

 

Wie schätzen Sie die Aussichten des Immobilienentwicklungsmarktes?

 

Ich denke, dass der Markt im Jahre 2021 den mehr oder weniger gleichen Zustand erreicht, zu dem wir im September kommen. Mitte nächsten Jahres wird es klar, was uns langfristig erwartet – ein Fall oder ein Anstieg. Dies wird von der gesamtwirtschaftlichen Komponente und vom geopolitischen Vektor der Entwicklung des Landes abhängen.

 

Der Wohnimmobilienmarkt ist nach wie vor attraktiv genug für einen Investor. Unter den Bedingungen des fehlenden Effektenmarktes und des hohen Grades des Misstrauens gegenüber dem Bankensystem betrachten die Menschen die Immobilien als verlässliche Form der Erhaltung ihres eigenen Kapitals. Darüber hinaus ermöglichen die Immobilien, das Kapital nicht nur zu erhalten, sondern auch zu mehren, denn man durch Weiterverkauf der Wohnung verdienen oder diese als Mietobjekt nutzen kann.

 

Verfasst von Viktorija Bereshchak.

 

18.06.2020