Sergei Kucher, CEO von Edelburg Development, spricht darüber, wo die Ukrainer investieren.

Sergei Kucher, CEO von Edelburg Development, spricht darüber, wo die Ukrainer investieren.

Der Gründer und CEO des Bauunternehmens Edelburg Development, Sergey Kucher, sprach mit UNIAN darüber, was die Bauträger in naher Zukunft bauen werden, welchen Unternehmen man vertrauen sollte und ob es Aussichten gibt, ausländische Investitionen auf den ukrainischen Immobilienmarkt zu locken.

 


- Eines der derzeit im Geschäftsumfeld meist diskutierten Themen ist die bevorstehende globale Wirtschaftskrise im Jahr 2020. Wie wird sich dies Ihrer Einschätzung nach auf die ukrainische Wirtschaft im Allgemeinen und den Immobilienmarkt im Besonderen auswirken?


- Im Ausland und bei uns wird so viel über die 2020-Krise geredet, dass selbst wenn nichts passiert, jeder sagen wird, dass es doch eine Krise war. Ich sehe keine Voraussetzungen für die Krise – weder auf globaler Ebene noch in der Ukraine. In Österreich, beispielsweise, wächst die Wirtschaft jährlich um 3-5%, in Deutschland um 7%. Was den ukrainischen Immobilienmarkt betrifft, so sinkt unsere Kaufkraft zur Zeit. Folgende Faktoren müssen jedoch berücksichtigt werden: Erstens misstraut die Bevölkerung der Ukraine den Banken in katastrophaler Weise – das Bankensystem in unserem Land war bereits mehrmals „am Boden“. Wenn die Ukrainer kein Geld in Banken investieren, weil sie Angst haben und das eingesparrte Geld unter ihren Matratzen behalten, wohin bringen sie das Geld? Traditionell investieren sie in Immobilien. Zweitens, für unsere Mentalität ist typisch sich selbst und eigenen Kindern Wohnraum zu kaufen. Der westliche Ansatz ständig in Mietwohnungen zu leben fasst in diesem Land keine Wurzeln.

 


- Eine Reihe von Experten behauptete der Primärimmobilienmarkt sei gesättigt. 


- Wir lesen und hören seit einigen Jahren von der Marktschwemme, aber es gibt immer mehr neue Wohnanlagen. Wenn die Unternehmen weiterhin in den Wohnsektor investieren, dann heisst es, es gibt Käufer und Geschäftsoperationen laufen.

 


- Die Bauträger haben nicht das beste Bild von gierigen „Übeltätern“ mit himmelhohen Gewinnen. Wie hoch ist Ihrer Einschätzung nach die Profitabilität im Bereich Bauentwicklung?  


- In den Segmenten der Economy- und Comfort-Klasse geschieht der Geldumsatz durch den schnellen Verkauf von Wohnräumen. Etwa 20 Prozent p.a., vorausgesetzt, das Portfolio des Unternehmens besteht aus Objekten verschiedener Klassen: Economy, Comfort, Business. Ich glaube, einige große Unternehmen, die mit einer Mindestmarge operieren, haben eine Rendite von nicht mehr als 15 Prozent p. a. Jetzt übersteigen die Rendite bei den Objekten der Economy Klasse keine 50-100 Dollar pro Quadratmeter. Ich baue nicht nur in der Ukraine, sondern auch in Deutschland und Österreich. Die Rentabilität ukrainischer Unternehmen nähert sich heute europäischen Indikatoren – dort sind es 10 bis 15 Prozent p.a. auf das investierte Kapital. Aber in Deutschland und Österreich beschäftige ich mich damit 2-3 Tage im Monat und in der Ukraine – 12 Stunden am Tag. Zurück zum Thema Profitabilität und Baufinanzierung: In Wien werden Wohnimmobilien zu 80 Prozent von Banken finanziert und 20 Prozent ist Eigenkapital. Darüber hinaus ist der Zinssatz für ukrainische Unternehmen lächerlich – nur 2-3 Prozent, und die Rendite des investierten Kapitals entspricht fast der gleichen Rendite in der Ukraine. Die Zeit für Projektumsetzung beträgt mindestens 2-3 Jahre, der Wettbewerb ist hoch und dementsprächend kann es heute keine Marge von früheren Zeiten geben, die bei ca. 40-50 Prozent lag. Die Behauptungen, dass Bauträger Übergewinne erhalten, sind also unbegründet, sei nur eine verbreitete Legende. Zur gleichen Zeit, wenn in den Segmenten der Economy- und Comfort-Klasse der Geldumsatz durch den schnellen Verkauf von Wohnungen geschieht, ist die Situation im Segment der Business-Klasse anders – hier werden Wohnungen langsamer verkauft. Bauträger, die mit Wohnanlagen dieser Klasse arbeiten, müssen daher den sogenannten finanziellen Hebel für das Projekt bereitstellen, d.h. vor Projektbeginn einen bestimmten Betrag an Eigenkapital im Geschäftsplan mitberücksichtigen. Und jedes Jahr steigt die finanzielle Hebelwirkung in einem Business-Klasse-Projekt – wenn jemand früher eine Hebelwirkung von 20 bis 30 Prozent in dem Geschäftsplan einkalkulierte, haben wir vor zwei Jahren bereits erkannt, dass wir mindestens 60 Prozent an Eigenmittel miteinberechnen müssen. Und nicht alle ukrainischen Bauträger können sich heute das leisten: Unternehmen sind es gewohnt, für die Investorenmittel zu bauen. Nach dem Umsatzrückgang geraten Projekte ohne eigenes Geld in den Risikobereich – die Zeiten, wenn Käufer auf der Warteliste für die Wohnräume der Business-Klasse standen, sind definitiv vorbei.

 


- Was hat Ihrer Meinung nach zu einem Umsatzrückgang auf dem Primärimmobilienmarkt geführt?


- Ich denke, es gibt eine Reihe von Gründen: Dies liegt an den Schwankungen des US Dollars gegenüber der Griwna, der Saisonalität und der politischen Situation. Obwohl mit dem neuen Präsidenten und der neuen Zusammensetzung der Werchowna Rada die Erwartungen in der Gesellschaft recht optimistisch sind. Und der Rückgang der Geschäftsoperationen, sowie der Ansatz hauptsächlich mit dem Geld von Investoren zu bauen, wird wahrscheinlich neue unfertige und Langbauprojekte zu Folge haben... Selbstverständlich wird es unfertige Bau und Langbauprojekte geben. Aber wir hatten das schon, wenn man mit 200.000 US Dollar in diese Branche kam, einen Zaun aufstellte und bereits im Stadium der Ausgrabung einer Grube mit dem Verkauf begonnen hat. Aber heute bevorzugt der Käufer das Geld für die Wohnung in der letzten Bauphase zu zahlen. Bauträger, die keinen großen finanziellen Hebel haben und Projekte nicht mit ihren Eigenmitteln versorgen können, werden aussterben. Daher glaube ich, dass es weiterhin zwei Arten von Bauentwicklungsunternehmen auf dem Markt geben wird – die einen mit einer starken Marke und einem guten Ruf und die anderen mit der Möglichkeit, Projekte mit ihrem eigenen Geld zu finanzieren und so das Risiko von unfertigen Bauleistungen zu verringern. Aber unfertige Bau und Langbauprojekte werden irgendwann abgeschlossen sein. Es wird Unternehmen geben, die, abhängig vom wirtschaftlichen Nutzen, mit bestehenden Investoren verhandeln und die Projekte abschließen werden.

18.10.2019